中国人买房简史,始终有一股魔力!(深度)

2020-09-25 07:29:23 社会 Richard
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(⊙_⊙) 

微信公众号:地球知识局

作者:橘子亲王

2000年,电视剧《贫嘴张大民的幸福生活》在全国电视台上映。


这部电视剧改编自同名小说,片中的主角张大民和老父老母一同居住在北京胡同里的一间不超过20平米的老房子里。用现在的眼光看来,张大民和父母的居住条件可谓简陋,家里来客人要一起吃饭都有些摆不开。


但这样的住房条件,在当时全国各地其实都是常态。无论是电视剧里表现的北京,还是上海、广州、杭州等大城市,居民人均居住面积都不过是这个水平。那时候的人们似乎也没有把房子当成什么高级资产,只是在抱怨家里实在住不开。


现在的北京四合院,部分被开发成了景区和民宿,其余的也自然是买不起

(图片:图虫创意)


张大民们或许怎么也想不到,就在此后的20多年里,中国的房地产行业会经历翻天覆地的变化,完全改写了改革开放后中国人对住房的观念,和房子本身的价值。甚至于到现在天猫也成立了房产部门,虽然不是要进军房产领域,但也能帮大家解决一些线上买房的问题。


人们获得房子的途径,也在这个过程中被不断推翻重塑,拥有了越来越明显的现代感,也反过来重塑了中国人对房子的观念。 


1978~1998:风起于青萍之末


电视剧里张大民所生活的年代,是90年代末。


从那个时间点往前推20年,是新中国刚刚接受改革开放国策的年代。承袭自旧时代的旧观念,正在与新的思路发生着激烈的碰撞。而关于住房这件“小事”,当时的人更是没有什么意识。


所幸大家没什么意识,不然都去囤房了,也不奋斗了

(图片:Brücke-Osteuropa / Wikipedia


准确地说,直到80年代以前,绝大多数中国人都不知道房地产究竟是个什么。对大家来说,房子不过是单位配发的一个职工福利,似乎每个人每个月支付几毛钱的租金,就可以在一间房子里永远住下去。


产权模糊到分不清是属于单位、市政府还是集体的房子,从爷爷的手上传到替补的父亲手里,再传给刚刚踏上社会的孙子,为全家人提供片瓦遮头。


(80年代家居陈设)

(图片:秋影随风 / 图虫创意)


这就是当时中国城市房地产市场的全貌了,也是从基层职工到核心高层眼中房地产的全部价值。


那时候的房地产,既称不上产业,也毫无商业化的价值。尤其是对于要为职工近乎免费提供可租赁住房的机关单位来说,房地产是世界上最赔钱的买卖,消耗的是机关的拨款和企业盈余。机关企业负责人们的思路也很清楚:只要没人管,我们就不造房子。


(上海市彭浦新村的老公房)

(图片:xiawilliams / Wikipedia)


单位不造房子不要紧,新中国成立之后全国人口可是翻了个倍。本就是卡着早期城市职工人口数量建成的房屋,面临双倍的压力,人口居住密度也翻了倍。而随着动荡年代过去,那些参加了上山下乡的青年重新回到城市,全国住房承载力到了70年代末已经到了崩溃的边缘。


在那时候的北京、上海、广州,人均住房面积都徘徊在3平米左右,其他城市都不会更好。当时最常见的家庭景象是,全家六七口人住在一间20平米的房子里,几张床就是家里的全部摆设。如果有年轻人结婚,这间住满了全家人的房子就是他们的新房,夫妻最私密的亲热也不得不当着全家人的面进行,尴尬至极。


大多数人挤在筒子楼里

三代同居一室是住房条件的真实写照

(图片:爱扫街的张小懒 / 图虫创意)


南方人先动了起来。1980年,广州建成了中国第一个商品房小区,东湖新村,吹响了住房改革的第一声号角——尽管这房子是卖给来粤的香港人的。


这个小区瞬间售罄,大大激活了当时人们的思路。在总设计师本人的支持下,各地的商品房试点有序铺开,除了不请自来的广州、深圳以外,在北方城市化水平较高,职工住房紧张的烟台、唐山、蚌埠等地,国家也批准了商品房试点。


东湖新村成功的发展模式

给后来房地产发展提供了多方位有力的带头示范作用

(图片:大敏175 / 图虫创意)


今日那些叱诧风云的地产企业家,也是从这个时候总设计师的讲话里,嗅到了不为常人所知的商机。


这是他们之所以成功的原因。对于那些没有敏锐嗅觉,仍然活在上一个时代无法自拔的普通人来说,即便有了商品房,买房也仍然是一件遥远的人。如果告诉当时的一位城市工人,发达国家的人民早就会从银行贷款买房,一定会被他一顿嘲笑。


没错,那时候的中国人,还完全没有“买”房的概念。在住房作为福利制度取消之前,中国人对“房”的概念,完全围绕着租房和分房展开。大家都心照不宣的是,单位分配的房,一方面几乎免费,另一方面又“贵”得无法触及。


绝大多数城镇居民解决住房问题仍停留在

“等、靠、要”三个字上

等国家建房、靠组织分房、要单位给房

(图片:Scott Donkin / 图虫创意)▼


它从来不是一个经济问题,只有钱是远远不够的,何况大多人根本就没有钱。


但那个时代不断推陈出新的政策,以及不断从海南、广东、浙江等地传来的暴富神话,还是为后来轰轰烈烈的中国房地产当代史撕开了一个口子。


1998~2018:大浪淘沙


如果说改革开放最早的20年还只是个序幕,那从98年开始的住房政策大改革,就是正式催生了中国房地产的滔天巨浪。


当时震动全国的消息是:全国取消城镇职工福利分房。


其实投石问路的政策,1994年就出现了。那一年,著名的“三改四建”问世,住房福利部分取消,改由国家、单位、个人分别承担,为房地产的市场化做好了铺垫。几年过去,全国自有住房已经超过了城镇住房的50%,此后全面取消福利分房水到渠成。


中国人终于大踏步进入了“买”房,“买”商品房的时代。


住进新房子,过上好日子

(图片:javarman / 图虫创意)


一纸政策,叠加上分税制之后地方财政对土地出让以来,以及中国人这个农业民族千百年来对房屋的热捧,彻底点燃了房地产行业的活力。一个在发达经济体内已经是成熟的金融“蓄水池”和周期“发动机”的产业,终于跌跌撞撞地在中国起步了,而且一迈步,动静就惊天动地。


1990年,全国商品住宅销售额只有172亿元,新政公布两年后的2000年,则达到了3228亿元。

房地产行业在这个过程中赚得盆满钵满。2003年的福布斯内地百名富豪榜上,有35人都是房地产老板,排在他们身后的,全国大大小小的房地产名企和老总更是不计其数。


商品房市场不断升温,房企竞地热情高涨

(图片:陈小羊timeline/ 图虫创意)▼


那些紧跟着政策上车的普通人,也在这20年的浪潮里抓住了改变命运的机会。


比如名声在外的温州炒房团,他们是当年“鸡毛飞上天”时代的弄潮儿,在完成了艰难的原始积累以后,又把嗑瓦片当成了财富增值、保值的不二法门。在这些微型土豪最疯狂的2000年~2003年,从温州开往全国的列车、飞机上,都塞满了抱着现金去看房的温州人。临近的大城市上海最先受到影响,其次是省会杭州、邻省大城市苏州南京,接着武汉、成都等都未能幸免。


整个长江沿线,唯一挡住了温州炒房团的巨镇,只有重庆而已。


重庆人的平和给温州炒房团上了一课

购房只为自住,买房子看口袋

(图片:陈小羊timeline / 图虫创意)


但温州炒房团只是众多炒房客里最具代表性的一群人,却未必是最有实力,或是真能以一己之力搅动一座城市房市混水的。山西煤老板进京、东北中产南下、福建帮追随温州团的脚步,都对中国房地产起到了推波助澜的作用。


短短20年里,人们已经完全忘记了那个房子作为单位福利的年代,而把房子看成了可以代代相传的财富密码。


学区房、景区房、商用门脸……那都是财富

(图片:文武先生 / 图虫创意)


也正因为房地产对地方经济巨大的拉升作用,与房地产相官的政务服务、金融服务配套也在快速成型。过去无人问津的房贷,成为了银行的支柱业务;各地方政府也竞相推出了房产过户只要跑一趟的承诺;房企提出的资金周转申请,更是成为了商业银行的优质标的。


可买房的流程,终究还是长得让人有些绝望。


要买一间商品房,首先要去售楼处了解情况,预约看房,在走访了多个楼盘以后选中自己心仪的房型,随后详细了解信贷等政策,才算完成了决策阶段。随后,还需要去售楼处办理签约、定金、贷款业务,最后去交易中心办理手续。


(图片:行天涯_007 / 图虫创意)


一套流程走下来,至少要6个月的时间。期间业主需要无数次走访线下场所,买完一套房简直累得精疲力竭。


房地产历经20年风雨走到今天,人们呼唤更轻松的买房形式,整个行业也渴望降本增效。


一些新的变化和机遇,也因此在这个传统行业,初现真容。


 


2018~未来:从线下走到线上 


随着4G网络的普及,中国逐渐进入了移动互联网时代。经过数年的发展,手机与互联网已经惠及千家万户。


这项新的技术在孵化出了自媒体、网红、移动电商、外卖、共享出行等新产业的同时,也在将触角伸向那些传统得不能再传统的行业。


传统的菜市场,都迎来直播的浪潮

(图片:yuriygolub / 图虫创意)


比如房地产。


从2018年开始,房地产行业就开始试水网上看房买房。当然,由于买房现在已经是中国人眼中的大事,人们对房产的品质有着很高的要求,看得见摸不着的线上看房在诞生之初,并没有得到重视,市场的反应平平。


可谁也没有想到,2020年初,一场突如其来的疫情激活了线上看房买房的市场。防控疫情压力重大,可那些亟待买房的刚需业主却等不了,他们只能选择相信网络。


今年2月,500多个楼盘、5000多个房产置业顾问都在开淘宝直播,超过200万人观看。当时有卖房小哥体验后,觉得线下以前一天接待1-2组客人顶多了,现在网上一场直播下来,十几个客人来加好友要继续了解。效率高多了。


不试不要紧,一试就出了感情,即使到了国内疫情被有效控制的今天,线上看房买房的热度仍然不减。


那些曾因为买房是重大支出项而质疑线上买房可行性的人,现在都闭嘴了。房地产行业和消费者,则欢呼着拥抱这个全新的产业,享受它为自己带来的便利。


要想走的快,就一个人走;


要想走的远,就一群人走;


认知改变命运,圈层决定命运。


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